La voce di Nocera Terinese

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Tutti tolleranti e bravi urbanisti come son tutti gay col sedere degli altri.!

Perequazione	Descrizione
Università di Reggio Calabria	L'Università di Reggio promuove il PRG di Nocera Terinese
Omaggio a Pompei	Ho pubblicato un opuscoletto in onore di chi ha vissuto nell'uguaglianza
Posta con l'arch. Stefano Pompei	La posta personale per farvi capire che ho avuto contatti diretti col padre del PRG
Art. 54 perequazione in Calabria	Con la legge urbanistica 19/2002 art 54 adotta la perequazione
Primo P.R.G. perequativo	Dal 1994 tutti decantano detto piano d'avanguardia ma che a tutt'oggi non parte
La nuova legge urbanistica calabrese	Le novità della legge urbanistica commento arch. Domenico Santoro
Posta profr Passarelli + altri docenti	Invio dopo la tempesta- E' il progettista del PSC di Nocera.....
Posta Rettore Università La Mediterranea	Richiesta ragionevolezza perchè la Calabria è diversa dal Veneto
Posta INU Calabria	Lettera aperta al Presidente INU Calabria
Prof.ssa Maria Adele Teti	vorrei sapere se il mio terreno fosse suo come applicherebbe la perequazione
Posta prof.re Biagio Cillo	Uomo del dubbio volle le prove dell'esproprio
Posta onle Michelangelo Tripodi	Sempre presente come il filo nero in ogni abito è il missionario perequativo
Espropri nei terreni del 1° PRG perequativo	Non potendo costruire con la perequazione ritornarono all'esproprio
Arch. Domenico Santoro	Illuminato che brilla di luce propria . Ha capito il mio problema.
Legge urbanistica della Calabria	La legge 19/2002 che adotta la "perequazione"
Transazione	Un accordo privato viene fatto passare per utilità pubblica perequativa
Colloquia aedificandi	La prova provata come in pratica non si applica la perequazione

Perequazione per tutti - Parità di trattamento - Poche regole

Tutti tolleranti e bravi urbanisti come son tutti gay col sedere degli altri.!

Nel 1992 l'arch. Stefano Pompei mi diceva che la perequazione urbanistica indicava una via da seguire ma non è obbligatoriamente, il PRG è per definizione un elemento che si evolve nel tempo, con il modificarsi del territorio nel tempo il PRG subisce variazioni continue, di fatto non esiste un PRG chiuso. Il progettista non è un amministratore e non ha potere decisionale, l'attuazione dei principi perequativi dipendono dalle amministrazioni pubbliche. Illuminante è stata la risposta datami a Vibo il 5.5.09 dal Dirigente Generale all'urbanistica arch. Rosaria Amantea perchè ora" i progettisti, le amministrazioni locali devono attenersi all' art. 54 della legge urbanistica regionale". Tutto ciò grazie al fattivo impegno dell'Onle Tripodi perchè ora, noi lesi, possiamo tutelarci con la Magistratura civile.

Manca il rispetto della legalità nella lottizzazione Passo Bagnileggi tutto ; nella lottizzazione Chioccia Nord leggi tutto ; nella lottizzazione Parco Marina leggi tutto

La perequazione è un concetto urbanistico che sostanzialmente tende a evitare costose espropriazioni mediante uno scambio fra proprietario, che cede le aree al comune, e il comune che cede diritti edificatori al privato. Presuppone, che non può essere evitato, e per evitare ingiustizie, che sia decisa, a priori, la giusta destinazione dei suoli, onde evitare i cosiddetti figli e figliastri.

Il coraggio della coerenza ...... manca . Infatti i progettisti del PSC così vedono:

4.2 La Perequazione urbanistica “La quantità di edificazione spettante ai terreni che vengono destinati ad usi urbani deve essere indifferente alle specifiche destinazioni d’uso prevista dal P.S.C. e deve invece correlarsi allo stato di fatto e di diritto in cui i terreni stessi si trovano al momento della formazione del Piano stesso. A tal fine, il P.S.C. riconosce la medesima possibilità edificatoria ai diversi ambiti che presentino caratteristiche omogenee, in modo che ad uguale stato di fatto e di diritto corrisponda una uguale misura del diritto edificatorio”. “Ogni altro potere edificatorio previsto dal P.S.C., che ecceda la misura della quantità di edificazione spettante al terreno (Indice Territoriale di base o Plafond), e riservato al Comune, che lo utilizza per le finalità di interesse generale previste nei suoi programmi di sviluppo economico, sociale e di tutela ambientale” . Secondo tali principi il P.S.C. ha assegnato la medesima capacità insediativa di base a tutti gli ambiti destinati ad usi urbani ed aventi le medesime caratteristiche. Naturalmente, in funzione delle scelte strategiche/operative adottate sono stati applicati Indici di Fabbricabilità Differenziati. Il criterio adottato prevede, per gli ambiti di trasformazione e di nuovo impianto che la capacità insediativa massima sia per il 50% spettante al terreno (e dunque ai proprietari del suolo) e per il 50% spettante al Comune. Tale capacità insediativa (quota spettante al Comune) viene, generalmente, trasferita nuovamente ai soggetti privati (in cambio di cessione di aree (standard urbanistici) in misura superiore al minimo inderogabile stabilito dalle disposizioni legislative (D.M. 1444/1968). Grazie a questo meccanismo, la perequazione urbanistica e il relativo trasferimento dei diritti edificatori, avviene all’interno dello stesso comparto di trasformazione mediante procedimenti di refusione particellare e riparcellizzazione che saranno definiti dai Piani Attuativi Unitari. In tal modo, l’Amministrazione Comunale potrà contare sulla disponibilità di nuove aree di proprietà pubblica senza ricorrere all’annoso meccanismo dell’esproprio per continuare la costruzione della cosiddetta “città pubblica” e, dunque, servizi, attrezzature, nuove aree per l’edilizia convenzionata ed aree verdi.

Con questo mio dire mi propongo di offrire un vissuto ultradecennale di come non funziona la Perequazione in Calabria. Infatti per la disinformazione degli addetti ai lavori , insigni fotofari urbanisti, sia giudicata per quello che è realmente è, e non per ciò che i suoi detrettori o i suoi laudatores la fanno apparire donando la colpa agli Amministratori.

LA PEREQUAZIONE URBANISTICA : BASTA CON GLI ESPROPRI

Con l'attuazione del PRG del 1994, il Comune di Nocera Terinese è stato il primo in Italia a dare pratica applicazione alla perequazione generalizzata dei diritti edificatori.

Giù le mani dal PRG !

Con la variante non si vuole revisionare le Norme Tecniche che hanno bloccato la realizzazione del piano ma si vuole mettere le mani sul territorio.

Uniamoci gridando: Giù le mani dal territorio.

La popolazione e/o gli abitanti sono diminuiti del 15% , le nuove industrie non sono presenti, dal 1992 in meglio non è cambiato nulla perché cambiare il PRG fiore e vanto della perequazione nazionale?

Perché, perché vi vantate di avere il primo piano perequativo e poi non utilizzate la perequazione? Quanto vogliono fare credere che risparmieranno alle casse comunali con la transazione è niente a quanto dovrà spendere il Comune un domani per le opere di urbanizzazione dei terreni agricoli turistici.

Accordo urbanistico

Non esiste la “perequazione del concambio con la strategia degli indici di fabbricabilità differenziati ! per svantaggiare o vantaggiare i vari proprietari senza tenere conto della necessità della collettività per la realizzazione di un piano vivibile ed attuabile per come progettato dall’arch. Stefano Pompei.

In pratica, il cittadino proprietario di un'area che il Comune intende acquisire a scopo pubblico non sarà più espropriato, ma potrà costruire su un'area alternativa lo stesso volume che avrebbe potuto edificare sul suo terreno originario.
Rispetto all'esproprio, la perequazione consente all'Amministrazione Comunale di raggiungere un duplice obiettivo di equità ed efficacia senza la strategia degli indici di fabbricabilità differenziati.

Fatti , non parole.

Per superare il vincolo finanziario derivante dalle limitate risorse pubbliche e dalle difficoltà applicative dell'esproprio, l'Amministrazione Comunale di Nocera Terinese ha deciso di impiegare lo strumento della perequazione urbanistica e del trasferimento dei diritti edificatori. Tutto ciò perché è stato il primo paese calabrese ad avere un PRG perequativo e sarà a detta del Sindaco il primo paese che applicherà le norme della Legge Urbanistica Regionale ! Qualcuno ancora sogna l’esproprio, anche se sa di non poterlo realizzare.! Spero di aver acceso una candelina ..... Illuminate gli Amministratori donandogli coraggio e diciamoci la verità, alla mia età, si vive di ricordi che di speranze ma ho figli.... e Voi ?

Nocera Terinese, per la risoluzione dei nostri problemi causati dal tanto decantato PRG sin dalla sua approvazione avvenuta nel lontano 1994 mai attuato. Ora c’è la speranza certa e sicura che con la legge urbanistica calabrese n.19/2002 la ferita che ancora brucia non sarà una fistola !
Tra i tecnici incaricati alla stesura di detta variante, c’è il prof.re Domenico Passarelli, docente dell’Università Mediterranea di Reggio Calabria, il cui Rettore Magnifico ha chiaramente e saggiamente fatto notare la verità:” Il PSC deve essere vivibile deve portare pace fra la popolazione e deve salvaguardare la bellezza.” Non ha parlato della perequazione non facendo capire nulla a nessuno, come è il PSC di Nocera che viene quindi compreso solo dai pochi tecnici esoterici !
Ulteriore garanzia, ci viene in aiuto dalla presenza tra i tecnici incaricati alla stesura del Piano Strutturale Comunale ( vecchio PRG ) perequativo di Nocera dell’ing. Giuseppe Siriani altro firmatario quale rappresentante della Provincia di Catanzaro dei Patti territoriali per le linee guida il quale conosce tutto di tutto sull’urbanistica calabrese che abita e vive nella confinante Falerna.
E’ cosa giusta dare atto all’attuale Amministrazione per aver dato l’incarico alla stesura della “ variante” a Tecnici, di provata esperienza, calabresi che convivono con le nostre realtà, tanto per poter fare decollare il PRG perequativo scritto con tanta chiarezza che nessuno riesce a capire per attuarlo.
Per completezza il prof. Pompei, redattore del PRG di Nocera viveva ed operava in una regione con una realtà diversa dalla nostra cioè l’Emilia Romagna. Egli, come Architetto, pe – re - quava non amministrava pertanto l’eventuale colpa, va attribuita alla vecchia Amministrazione mai al progettista che pe- re – qua, lasciando aperte le scatole cinesi del PRG all’Amministrazione locale !.
Tutti parlano di uguaglianza che in urbanistica si chiama perequazione. Per quale motivo non ne potesse parlare l’arch. Pompei? Che fu uno, fra l’altro, che viveva l’uguaglianza nel quotidiano non a parole vivendo in Emilia Romagna !
Fiduciosi attendiamo.

Perequazione urbanistica di nuova generazione

La legge della perequazione fondiaria. Venne emanata il 1 marzo 1986 per perequare l’imposta fondiaria. Nel P.R.G. di Nocera Terinese l’astuto progettista ha inserito questo termine per dire :

-parità -conguaglio -adeguamento -livellamento -pareggiamento -agguagliamento -parificazione.

Nella fase di lottizzazione è molto utile la perequazione urbanistica che ha introdotto saggiamente il progettista, arch. Stefano Pompei, però non ha badato che c’è un rapporto a tre e non a due. Se Tizio deve lottizzare deve cedere al Comune il terreno per la viabilità ecc. in cambio di un aumento dello 0,10 di Sul ma se Tizio da il terreno per lottizzare anche il terreno di Caio questi deve pagare la parte di sua competenza. Inoltre dette strade dovrebbero servire altra futura lottizzazione ‘’ Parco Marina ’’ che sarà realizzata secondo il PPA fra 5 anni. Dovevano nella fase progettuale perequare , costruendo le strade parte nei terreni di Tizio e parte in quella di Caio. Così facendo hanno già sperequato mettendo in crisi l’attuazione delle lottizzazioni.

Questo è sperequazione cioè il contrario opposto alla perequazione come uguaglianza, parità di trattamento, non c’e adeguamento, livellamento ecc. Inoltre se uno ha un solo terreno dove trasferirà la sua SUL .?

D’altra parte le norme prevedono la risoluzione di qualsiasi situazione sempre che si voglia. Non è un piano fisso ma aperto al mutamento delle situazioni nel tempo. Rende difficile l’attuazione della perequazione il susseguirsi delle Amministrazioni. Ognuno ha una propria testa ancora non esiste la testa nostra. Attivazione del Catasto Secondo il prof. Francesco Alvisi di Bologna nel suo volume “Il nuovo Catasto ‘’spiega ampiamente i termini usati nel P.R.G di Nocera Terinese quali la situazione catastale , lo stato di fatto , di diritto e il possesso. Per capire meglio tali termini bisogna risalire alla formazione del Catasto Terreni . A tale scopo l’UTE, con manifesto, invita i possessori di terreni a voler registrare i loro terreni. Nel catasto per tale incombenza esiste : 1) mappa particellare 2) tavola censuaria 3) il registro delle partite 4) il prontuario delle partite di mappa 5) la matricola dei possessori

Ora che tutto è informatizzato il Catasto terreni è stato modernizzato però fermo restando la vecchia normativa. Dalla attenta lettura delle controdeduzioni alle osservazioni si nota bene la volontà del progettista, arch. Stefano Pompei, di voler dare a tutti i possessori, proprietari, quotisti, intestatari di una partita catastale, una minima unità edificatoria a tutti. Illustrati così gli atti catastali si capisce nel PRG la parola possesso cosa veramente significhi e non il mero possesso materiale. La partita catastale se non avviene la voltura resta sempre quella originaria in testa alla venditrice. Alla data odierna da me richiesto un certificato storico ventennale tutte le particelle del foglio 20 terreni in agro di Nocera Terinese formano la partita catastale 2255. Invece nel P.R.G. i proprietari individuati secondo le informazioni dei Vigili Urbani e degli atti notarili che si conoscono i proprietari sono 14. Le quote non vengono fuori certamente da particelle esistenti nella mappa catastale quale linee di dividenti per frazionamenti della particella originaria. Nel P.R.G perequativo di Nocera T, si vuole inserire, tutte le quote esistenti alla formazione del Piano stesso cioè esistenti alla data del 29/5/92. Sempre dalla lettura delle controdeduzioni alle osservazioni del 5.12.92 delibera 38 non si possono fare degli errori nella determinazione delle quote. La certezza del diritto è demandata nella fase attuativa per poter meglio dimostrare coi titoli la vera ed effettiva proprietà dei singoli lottizzanti che poi dovranno firmare la convenzione. Tale convenzione non potrà mai essere firmata da un Tizio che si dichiara possessore. Ma vi è di più negli atti notarili di chi si dichiara possessore antecedente all’atto vi è scritto tutto il contrario. Il possesso passa da oggi. Data del rogito: 1993. Infatti se a Tizio che ha reclamato nelle proprie osservazioni la mancanza o l’eccedenza di una quota e con le controdeduzioni hanno rimandato tutto nella fase attutiva .

Fase attuativa

Con le controdeduzioni alle osservazioni in mano vediamo cosa ha chiesto Tizio e vediamo cosa ha detto il Consiglio Comunale nella Delibera 38 che così è stato adottato dalla Regione Calabria senza alcuna verifica. Ora più che mai sono responsabili gli Enti Locali ed i Progettisti che hanno avuto la delega o l’incarico. Tizio chiede che per ogni particella superiore a mq. 720 gli venga assegnata una quota. Da notare che la particella del sig. Spizzirri è di mq 720 ed è la quota minima di paragone come c’è la massima del sig. Baratta di mq. 11700. Allora le quote saranno non 14 ma 22 o oltre se i progettisti mettono e prevedono per esempio alla particella 11 almeno un minimo di edificabilità per dei magazzini, o chioschi per giornali, o bar ecc. Nella fase attuativa vanno prese le misure dei terreni in base ai titoli di proprietà, per avere la certezza del diritto di ogni lottizzante. Non potendosi lottizzare sugli errori catastali che tutti sappiamo non fanno testo, in particolar modo, quando vi sono degli errori nei frazionamenti. Non si possono togliere delle strade di piano e aggiungerne loschi interessi prevedendo le strade dove mt.8 dove 10. dove 12 in base a chi ne è il proprietario.

Questa non è perequazione ma persecuzione di nuova generazione.

Delibera 38

Controdeduzioni alle osservazioni che formano il P.R.G di Nocera Terinese Pag. 5 osservazione n. 4 -Bonacci Recitava l’arch. Stefano Pompei con tono adirato. Tutti i 14 proprietari inclusi nel perimetro della zona godono infatti di un diritto edificatorio che varia in rapporto alla dimensione del terreno di edificazione corrispondente alle dimensioni di una casa unifamiliare tipica della zona. Non esistono quindi, come insinuano i ricorrenti, ‘’lotti a potenziale volumetrico 0 ‘’.! La delibera dice che le norme saranno integrate e modificate secondo le decisioni che saranno assunte in merito ad ognuna di esse. Ne consegue : Proprietari Passo Bagni sono 14 A tutti i lotti è data la possibilità di edificare una casa tipica della zona cioè vedi Spizzirri mq. 720 Sul 500 (modello minimo) Pag. 3 osservazione 12 Atti tecnici a stabilire caso per caso le distanze dalla strada. Non dice a 20 o 30 mt. c’è sempre la discrezionalità. Pag. 3 osservazioni n.10 Come rilevato da altre osservazioni, le tabelle in oggetto contengono errori, dovuti alla difficoltà di individuare esattamente le quote in elaborati di piano che, come quelli del PRG, non hanno carattere esecutivo. Poichè in accoglimento di tali osservazioni, le tabelle vengono eliminate dal testo normativo, la presente non ha motivo di essere . Pag. osservazione n.1

Cessione gratuita

La stessa cosa viene fuori dalla lettura dell’osservazione a pag. 15 n. 37/3 mentre se nell’osservazione 37/1 il sig. Mancini dice che non ha un terreno oggi nella fase attuativa non può pretendere una quota ex novo quando questo terreno gli era stato calcolato come suo e Lui l’ha disconosciuto nella fase delle osservazioni.? La stessa cosa vale per l’osservazione n. 42/2 Vaccaro Mario oggi non si può in questa fase cambiare asserendo il contrario di quanto richiesto. Ha chiesto lo scorporo, dalla quota 2, di una particella non di sua proprietà Prima dell’osservazione il terreno oggetto dell’osservazione sia 42/2 che 37/3 era stato loro calcolato. Questi hanno reclamato di non essere proprietari del terreno indicato nelle tavole invece adesso dicono il contrario . ? Il Mancini pur avendo fatto il compromesso nell’84 diceva non essere suo il terreno perchè.? C’è la sua osservazione 37 Il Comune non avrebbe dovuto rilasciare il certificato di destinazione urbanistica . In detto certificato è ben specificato che tocca una quota a quei terreni acquistati prima del 29/5/92. Fermo restando che il suo terreno è sempre in zona C 2.1. La quota è ed appartiene alla De Luca assieme a quella di Vaccaro ed alle altre particelle 121 -108 . Pag 10 osservazione della de Luca molto importante -State attenti

3- Passo Bagni C2.1

La perequazione è tuttavia assicurata, in quanto i proprietari delle singole particelle (non parla di partite catastali ) devono, per poter edificare, versare al comune il corrispettivo del costo di acquisizione delle aree standard. Perchè poi io per la viabilità non devo usare la perequazione intesa come uguaglianza-adeguamento-. ? Il P.R.G di Nocera è fatto bene però bisogna conoscerlo e bisogna pensare come la pensano chi rispetta il prossimo.

pag. 14 Passo Bagni -Osservazione 6 -Baratta Errori nella individuazione delle quote Con discrezionalità demandano alla fase attuativa pur riconoscendomi ad unanimità la mia ragione alle lamentele. Allora bisogna prendersi in mano la mia richiesta , nella fase attuativa, e darmi ciò che ha deciso il Consiglio comunale con la delibera 38.

Tutto il TDU3 è stato diviso in quote che non devono essere tante quanti i proprietari Le quote devono essere quante le particelle intese come possessione di una parte di terreno formante una quote a se stante anche se composta da più particelle da frazionamento. La quota deve avere la superficie di un lotto anche se minimo come Spizzirri.

Secondo i sigg.ri Tecnici arch.Osso ed ing. De Grazia, persone oneste e preparate, lo scrivente dovrebbe avere 4 quote . Invece non è vero .

Ne debbo avere quante chieste nelle osservazioni e quante nella fase attuativa ne verranno fuori dietro effettiva misurazione del terreno con superficie superiore a mq 720 .

Quote od unità o lotti

n. 1 per ogni lotto formato dalla part.lla 11 - 183 - 91-92 -93- (120+122)- 182 -(200+197+135+134) sono 8 --otto-- oltre a quelle che vengono fuori dalla grandezza della superficie diviso il numero medio. Sempre restando la superficie dei 24/30 per standard.

Fase attuativa Si ritiene che per coerenza con i principi perequativi che formano il P.R.G stesso che nel TDU zona C 2.1 non vi sono terreni inadatti all’edificazione. Vuoi per prescrizioni di piano o di morfologia o belle arti o legge 64. Nelle diverse osservazioni di Passo bagni in particolare in quelle che riguardano , errori nella individuazione delle quote, a tutti sia Baratta, Mancini, Vaccaro pag. 19- osservazione 42/2 è riportata la medesima dicitura :’’ fermo restando il regime edificatorio stabilito ’’. Che dice questo regime edificatorio stabilito ? Che ad ogni quota regolarmente rogitata entro il 29/5/92 spetta 500 di Sul ecc cioè quanto specificato nei relativi certificati di destinazione urbanistica allegati ai rispettivi atti notarili o titoli di proprietà secondo quanto previsto dalla struttura fondiaria art. 21- art. 58- art. 82 ecc delle norme attuative dello stesso P.R.G Per la perequazione la stessa cosa è detta per i terreni di Marevitano escludendo da questi la scritta l’esatta configurazione planoaltimetrica e geomorfologica della scarpata perchè a Maravitano non vi è una scarpata. Sono gli indici e le quantità assolute stabilite dalle norme del piano che regolano le trasformazioni edilizie. (osservazione n. 47/2) Lottizzazione Passo Bagni -- discrezionalità o perequazione -- 14 sono i proprietari secondo il progettista del PRG.

Come la luce sul far del giorno la verità viene a galla lentamente

Superare l’odio con l’amore basandosi su due regole fondamentali: dialogo e uguaglianza che in urbanistica viene chiamata perequazione. Nei giorni scorsi nell'aula dell'audiutorum don Bosco alla presenza dei tecnici redattori è stata presentata la bozza della variante al Prg ora Psc per adeguarlo alla legge urbanistica regionale ed alle linee guida. Il Sindaco ha sostenuto essere un piano equo nei confronti di tutti i cittadini di qualsiasi colore politico essi siano, da qualsiasi parte provenga una richiesta. Dice il Sindaco siamo favorevoli a raccogliere le richieste di chiunque ma si badi a raccogliere non ad accogliere ! Infatti il lettore come vedrà dalle foto riprese dai pannelli esposti nell'aula si notano delle zone bianche ancora non decise che certamente saranno definite successivamente ! Non si conoscono le variazioni alle lottizzazioni sia di Passo Bagni che di Chioccia nord mentre sarebbe auspicabile l'unione della lottizzazione Parco Marina con quella di Passo Bagni per creare un Psc moderno al passo coi tempi creando un nuovo borgo vivibile. Poche regole chiare ed a tutti viene data la stessa possibilità: credici ! E' una fortuna che fra i tecnici ci sia l'ing. Sirianni molto democratico oltre alla sua indiscussa preparazione tecnico giuridica urbanistica che farà in modo di far si che alla fine esca una variante attuabile da fare cambiare pagina a Nocera Terinese dopo un ventennio di stasi. Infatti Lui dice che sono finiti i tempi di Peppone e don Camillo.... ma la strategia di applicare gli indici di fabbricabilità differenziata rimangono !.

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